Кризис не помешал росту спроса на отели Москвы и Петербурга
18 ноября в Москве, в Центральном выставочном зале «Манеж» открылся III Московский международный гостиничный форум и выставка. Деловая часть этого мероприятия, по традиции, включает практические семинары, мастер-классы, круглые столы, на которых профессионалы отрасли обмениваются опытом и обсуждают важнейшие проблемы гостиничного бизнеса. Первым докладчиком на форуме стала Марина Смирнова, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle. Ее выступление было посвящено анализу развития российского гостиничного рынка и вызвало большой интерес участников форума.
Эксперт начала с хороших новостей: несмотря на мрачные прогнозы в Москве и Петербурге отмечен рост спроса на размещение в гостиницах. Будет ли эта положительная тенденция сопровождаться ростом инвестиционной активности в гостиничном секторе? В России, констатирует г-жа Смирнова, вложения в коммерческую недвижимость растут вместе с ценами на нефть, поэтому, в свете последних тенденций на мировом рынке, можно сделать вывод, что далеко не все заявленные к реализации гостиничные проекты воплотятся в жизнь. Однако, по мнению аналитиков, спад российской экономики продлится недолго: уже после 2009 года она вновь пойдет в рост, который не замедлит сказаться на увеличении гостиничных проектов.
Проблемы, тормозящие развитие гостиниц, существовали и до появления признаков кризиса, напоминает Марина Смирнова. Слабость банковской системы и прежде не давала возможности инвесторам получать долгосрочные и недорогие кредиты. И до кризиса инвесторы без особого энтузиазма занимались отелями: не только потому, что из всех видов коммерческой недвижимости они окупаются наиболее медленно, но и из-за меньшей прозрачности для инвестора, который предпочитает вкладывать средства в тот сектор, который лучше знает.
Но и кризис внесет свои негативные корректировки: стоимость гостиничных активов падает, соответственно, риски по новым проектам возрастают. Максимальную защиту от рисков дает инвестору, во-первых, фиксированное соглашение с оператором, узнаваемый бренд. Разумеется, важно месторасположение отеля: рядом с деловым центром города, недалеко и не слишком близко от метро, на достаточном удалении от промышленных объектов, заправок, электростанций. Легче, указывает эксперт, выживать в условиях кризиса отелям экономичного и бюджетного класса, малым гостиницам.
В каких регионах лучше строить отели? Последние два года были отмечены всплеском интереса как инвесторов, так гостиничных операторов к российским регионам. Этому способствовал и быстрый экономический рост многих российских городов, и накопление капиталов, и то обстоятельство, что вход на региональные рынки все-таки облегчен из-за более низкой стоимости как земельных участков, так и проектов в целом. Конечно, не последним фактором, вызвавшим интерес инвесторов к гостиничным проектам в регионах, был и остается высокий спрос на современные средства размещения, который в ряде городов существенно превышает предложение и, соответственно, порождает высокие цены. По данным Jones Lang LaSalle, современный гостиничный рынок в российских регионах на 80% формируется объектами советской постройки, устаревшими физически и морально. За постсоветский период в стране построено 13000 новых номеров, из них 10000 приходится на Москву, полторы тысячи – на Петербург. Получается, все остальные города России имеют лишь 1500 современных номеров. Перемены уже наступили: сейчас реализуется 81 гостиничный проект в регионах, количество номеров должно вырасти на 17 тысяч. Тормозит рост гостиниц в регионах неразвитость транспортной инфраструктуры, коммуникаций, отсутствие кадрового резерва, а также бюрократические проволочки, которыми неизбежно сопровождается процесс реализации проекта. Не столь высокий, как в столицах, доход с номера, увеличивает срок возврата вложенных средств и, следовательно, риски по региональным проектам.
Какие города выбирают инвесторы и операторы для строительства гостиниц? Это, прежде всего,
