JLL изучает настроения инвесторов и делает выводы по Москве
Компания JLL опубликовала результаты исследования Hotel Investment Sentiment Survey, в рамках которого каждые два года изучаются настроения инвесторов в гостиничном секторе. Полученные данные свидетельствуют, что объем сделок в секторе в регионе EMEA (страны Европы, Ближнего Востока и Африки) будет оставаться высоким в краткосрочной (шесть месяцев) и среднесрочной (2 года) перспективах.
Кому из инвесторов жить хорошо? Оптимизм инвесторов растет. Согласно результатам опроса JLL, они ожидают увеличения объема сделок в регионе EMEA. Из 31 рассмотренного города все, кроме Москвы, предположительно продемонстрируют рост операционных показателей гостиниц в ближайшие полгода. Российская столица, по прогнозам, присоединится к общей тенденции несколько позднее. Наиболее многообещающе в глазах инвесторов выглядит Лондон, за ним следуют Мюнхен, Амстердам и Копенгаген.
В британской столице улучшение экономических условий, снижение показателей безработицы, повышение индекса потребительского доверия и большой объем транзакций в гостиничном секторе в начале 2014 года очень радовали инвесторов, суля многообещающие возможности в ближайшее время.
Наиболее привлекательным рынком в среднесрочной перспективе оказался Мюнхен. Здесь высокая конкуренция среди инвесторов, желающих вложить средства в отели мирового уровня; есть и много институциональных инвесторов, ищущих гостиницы с длительными договорами аренды. Крепкая экономика и здоровые темпы роста обеспечивают основания для стабильных операционных показателей по всей Германии. Эти предпосылки позволяют ожидать увеличения инвестиционной активности в среднесрочной перспективе.
Стабильные показатели демонстрирует и Амстердам. Высокий спрос на отели со стороны туристов и значительный прирост предложения на отельном рынке города ближайшие два года обеспечат прочный фундамент для инвесторов, стремящихся выйти на этот рынок. В свою очередь, в Копенгагене уже в 2014-м планируется открытие ряда новых отелей, в том числе Melia, CABINN и Wakeup, что создаст дополнительное предложение в четырехзвездочном и бюджетном сегментах.
Москва стала единственным городом в EMEA, где инвесторы предвидят снижение показателей гостиниц в ближайшие полгода. Текущая политическая ситуация на Украине негативно влияет на регион в целом, и результатом стал рекордно низкий индекс инвестиционных настроений. Кроме того, ожидается, что рост ВВП в России в 2014 году составит всего 0,5%.
Во всем мире уровень инвестиционных настроений в гостиничном секторе за последние шесть месяцев вырос: индекс краткосрочных ожиданий поднялся на 26% процентных пунктов (до 58%), а среднесрочных – на 28 процентных пунктов (до 67%). Оба показателя находятся на рекордно высоком уровне за всю историю наблюдений. Оптимизм инвесторов во всех трех регионах (Северная и Южная Америка, регион EMEA, Азиатско-Тихоокеанский регион) свидетельствует о том, что для глобального рынка инвестиций в гостиничную недвижимость мировой финансовый кризис остался позади.
Индекс IRR ниже среднего значения за трехлетний период. С момента проведения предыдущего исследования ожидания в отношении минимальной внутренней нормы доходности (IRR) в регионе EMEA снизились, и сейчас составляют 13%, что значительно ниже среднего уровня за трехлетний период (16%). Это укрепляет уверенность в рынке, поскольку инвесторы больше не требуют столь высокой окупаемости вложений. В Лондоне зафиксирован самый низкий уровень требований к IRR: всего 10%, по сравнению с 13% в 2012 году. С другой стороны, в Касабланке и Кейптауне они выросли до более чем 18%, и активы в этих районах остаются наиболее подверженными риску.
Рекордно низкие ставки капитализации. Ожидания в отношении ставок капитализации для гостиничной недвижимости в EMEA опустились до рекордного значения в 7%, что изрядно ниже среднего уровня за последние три года. Результаты исследования JLL демонстрируют растущий оптимизм инвесторов в отношении будущего региона, поскольку она продолжает обеспечивать более высокую доходность, чем альтернативные варианты вложений в недвижимость.
Самый низкий уровень ожиданий инвесторов наблюдается на исторически «безопасных» рынках, таких как Лондон и Париж, которые по-прежнему весьма интересны владельцам крупных сумм.
Согласно результатам исследования, инвестиционные фонды и частные инвесторы являются наиболее активными покупателями гостиничной недвижимости в регионе EMEA; за ними следуют гостиничные операторы и фонды REIT. Что касается стратегий на ближайшие шесть месяцев, 47% опрошенных планируют сосредоточиться на новых приобретениях, а самыми «горячими» рынками станут Мадрид, Лиссабон и Будапешт. Основными рынками, на которых ожидается продажа активов, являются Вена, Москва и Французская Ривьера.
…и как дела у Москвы? Если же вернуться к потенциалу инвестиционной активности на гостиничном рынке российской столицы, результаты работы качественных отелей в городе за первые шесть месяцев 2014 года неоднозначны. Впрочем влияние кризиса в Украине на рынок качественных отелей Москвы ощущается не слишком сильно: показатели средств размещения здесь ухудшились, но не так значительно, как ожидалось. Например, RevPAR в среднем по городу упал на 5,4% по сравнению с тем же периодом 2013 года, и в этом нет ничего удивительного, учитывая сокращение загрузки. Единственный сегмент, где доходность в котором не снижалась, – upper midscale, продемонстрировавший рост RevPAR на 2% благодаря перемещению спроса из более дорогих гостиниц.
Учитывая, что, по прогнозам, показатель инфляции в 2014 году составит 5,5-6,5%, падение ADR во всех сегментах указывает, что отели не способны увеличивать тарифы в соответствии с инфляцией.
Сегмент luxury. «По итогам первогого полугодия доходность на номер в люксовых отелях Москвы снизилась на 2,5%, в то время как за аналогичный период 2013 года наблюдался рост на 3,7%. Изменения показателей сегмента незначительны, что говорит, с одной стороны, о его стабильности, а с другой – об отсутствии прогресса. С момента открытия гостиницы Lotte в 2010 году на рынке не появлялось новых игроков в люксовом сегменте, что является еще одной причиной этой стабильности, – комментирует руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс. – Мы ожидаем, что грядущее открытие Four Seasons отразится на показателях. При отсутствии достаточного объема спроса в выходные дни и загрузке, почти не изменяющейся с 2011 года, люксовый сектор станет еще более конкурентным. Помимо этого, на него может повлиять выбор нового оператора для отеля «Никольская».
Верхний предел верхнего сегмента (upper upscale). Средние тарифы в гостиницах верхнего предела верхнего сегмента практически не менялись с 2009 года, и объекты этой категории по-прежнему неспособны привлечь спрос, который стимулировал бы рост ADR. На протяжении шести лет тариф в этом сегменте находится на уровне 10 000 рублей, тогда как среднегодовая инфляция за тот же период превысила 7%. За I полугодие 2014 года загрузка упала почти на 6% при увеличении ADR на 4%, что привело к уменьшению RevPAR на 2%.
Верхний сегмент (upscale). Благодаря стабильности тарифа, на протяжении четырех лет отельеры имели возможность наращивать заполняемость гостиниц. Вслед за ростом загрузки с 2010 по 2013 год последовало тревожное начало 2014 года: загрузка сократилась на 8%, ADR снизился на 3%. После открытия Marriott на Новом Арбате можно будет наблюдать рост конкуренции среди отелей верхнего сегмента в этот сложный период.
Верхний предел среднего сегмента (upper midscale). «При загрузке в 70%, почти неизменной с 2006 года, и среднем тарифе, сохраняющемся на одном уровне с 2010 года, имеет смысл говорить о предсказуемости этого сектора и его привлекательности для инвесторов, – отмечает г-н Дженкинс. – Наблюдавшийся в I полугодии рост загрузки на 7%, очевидно, обусловлен перемещением спроса из верхнего в более доступный ценовой сегмент; тариф здесь находится на уровне 4 000 рублей».
Средний сегмент (midscale). За увеличением тарифов в на 14% в 2011 году последовал рост загрузки на 11% в 2012-м. 2013-й характеризовался стабильными показателями, и судя по всему, такая тенденция сохранится и в этом году, несмотря на пополнение сегмента новой гостиницей Ibis на улице Бахрушина.
«Важных открытий гостиниц в Москве в этом году пока не состоялось. Однако до конца года свои двери должны открыть Four Seasons, «Marriott Новый Арбат» и «Radisson Шереметьево», – пояснил эксперт. – Отметим и изменения в управлении двух гостиниц в этом году: Renaissance Олимпийский перешла под управление Azimut Hotels и сменила название на «Azimut Олимпийский», а гостиница «Никольская» более не работает под брендом Kempinski.
Очевидно, что политико-экономическая ситуация и расширение санкций в отношении России плохо скажутся на показателях рынка столицы. Из-за беспрецедентности текущих условий даже в середине года мы затрудняемся прогнозировать его итоги».
