В 2006 году в России начался гостиничный «бум»
Уходящий год, по мнению экспертов, стал «переломным» на рынке гостиничной недвижимости в России. Депрессивный ранее сектор сравнялся по доходности с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости. По оценкам специалистов, сегодня гостиничная отрасль наиболее перспективна, потому что спрос на гостиницы практически повсеместно превышает предложение.
В этом году Москва стала городом номер один в Европе по темпам роста RevPAR – доходности гостиничного номера. Увеличение этого показателя на сентябрь 2006 года (по сравнению с прошлым сентябрем) составило 30%, таким образом, российская столица опередила Лондон (21%), Гамбург (19,6%) и Париж (12,2%). Связано это, во многом, с острой нехваткой номерного фонда: в ответ на повышенный спрос гостиницы поднимают цену предложения, отменяя все существовавшие прежде льготы и скидки. Среднегодовая загрузка гостиниц верхнего сегмента в настоящий момент приближается к максимальным показателям европейских отелей – она превышает 70%. Даже появление новых гостиниц мало влияет на ситуацию: ввод в марте Holiday Inn Сущевский на 312 номеров, в мае – «Петра I» на 134 номера и Holiday Inn Сокольники на 520 номеров в ноябре не решает проблем, возникших в связи со сносом гостиницы «Россия». Кроме того, все новые объекты имеют более высокий класс, а значит – и большую цену номера. Это позволяет говорить о том, заявила в интервью «РБК-Недвижимости» заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова, что одна из основных тенденций гостиничного рынка-2006 – сокращение в целом доли доступных номеров.
Проблема нехватки гостиничных площадей – это, в основном, трудности «среднего класса», то есть трехзвездочных гостиниц. «Сегмент гостиниц категории 3* начал развиваться позднее, чем категория более прибыльных отелей – 4-5*», - комментирует ситуацию генеральный директор компании «Сити-Отель» Дамир Кафтаранов. – Это типичная рыночная ситуация: сначала инвесторы осваивают наиболее доходные области (в данном случае, это отели premium-сегмента), а затем распределяются оставшиеся доли». Но каким бы прибыльным сегмент ни был, он рано или поздно исчерпывается – что вскоре и произойдет с «дорогими» отелями. Уже через пару лет инвестиции пойдут в строительство отелей среднего ценового сегмента, а далее – в гостиницы 2* и мотели – то есть как раз в те объекты, в которых сейчас так нуждается рынок. Поэтому в ближайшие несколько лет баланса спроса и предложения ждать не приходится: по разным оценкам, только в Москве сегмент может быть насыщен, по разным оценкам, к 2010-2012 гг., а по менее оптимистичным – не ранее 2014 года.
Как объясняет Д.Кафтаранов, инвесторы не спешат идти в сегмент 3* по причине высокой стоимости проектов и продолжительного срока окупаемости. При этом себестоимость строительства трех- и пятизвездочных отелей практически одинаковая: отличия в площади номеров и внутренней отделки, если сравнивать с общей стоимостью строительства, дают небольшую разницу. К тому же гостиницы высокого класса приносят большую отдачу за счет высокой стоимости номеров и развитой инфраструктуры.
При этом именно сейчас, на подъеме отрасли, который наблюдается не только в городах-миллиониках, но и по всей России, лучше начинать работу с недорогими гостиницами, потому что их капитализация будет только расти. Это поняли и за границей: 2006 год ознаменовался выходом на российский рынок целого ряда крупных игроков, в том числе иностранных. Интересно, что далеко не все зарубежные инвесторы специализируются на вложениях в гостиничные объекты, но, говорят в «Сити-отель», их появление вызывает активность на рынке и делает гостиничные проекты привлекательными для вложений. Российские компании стараются не отставать от своих коллег из-за рубежа; по словам М. Смирновой, в этом году продолжился процесс формирования национальных гостиничных сетей, развивался франчайзинг, в том числе на рынке гостиниц. Примером первой тенденции может служить HELIOPARK Group – сеть