Отели бронируют инвесторов
В отличие от жилой, офисной и торговой недвижимости строительство отелей попало в сферу интересов инвесторов лишь три-четыре года назад. Причина — долгая окупаемость гостиниц (около десяти лет). По экспертным оценкам, в России сейчас насчитывается 445 тыс. гостиничных номеров, а нужно в два раза больше.
Холодность инвесторов объясняется тем, что минимальный срок окупаемости проекта по строительству отеля составляет десять лет, поясняет замдиректора департамента гостиничного направления CB Richard Ellis Станислав Ивашкевич. Для сравнения: офисный проект в Москве в среднем окупается за восемь лет, а торговый — за шесть лет, добавляет коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев. Он объясняет такую разницу тем, что из-за специфики гостиничного бизнеса себестоимость строительства, например, отеля уровня пять звезд в полтора раза выше, чем офисного здания такой же площади: $2,25–2,5 тыс. за 1 кв. м против $1,5–1,7 тыс.
Результат — дефицит номерного фонда во всех городах России, включая привлекательные для туристической индустрии. По данным Госкомстата РФ, на конец 2006 года в России работало 5375 гостиничных предприятий с номерным фондом около 208 тыс. номеров, в том числе 4014 непосредственно гостиниц на 177,6 тыс. номеров, или 353,8 тыс. мест. По данным Knight Frank, гостиниц больше — 4,5 тыс., еще столько же консалтинговая компания насчитала «незарегистрированных средств размещения» (сдаваемые в аренду частниками дома и квартиры). Общий номерной фонд, по подсчетам Knight Frank, составляет 445 тыс. номеров. Но и этого крайне мало: на один гостиничный номер в России приходится 100 иностранных посетителей страны, а, например, во Франции — 50.
Одними из первых в сегменте гостиничного девелопмента активизировались московские компании. Но и они пытаются совмещать в одном проекте офисную и торговую составляющую с пятизвездочным или четырехзвездочным отелем. Так, на месте снесенной в 2004 году гостиницы «Москва» (улица Охотный Ряд, 2) ОАО «Декмос» строит многофункциональный комплекс, где помимо отеля, которым будет управлять сеть Four Seasons, разместятся апартаменты и торговая галерея. Проект реконструкции гостиницы «Минск» на Тверской улице, реализуемой холдингом «Уникор» Бориса Иванишвили, также предполагает строительство не только нового отеля, но офисных и торговых помещений.
Почувствовав интерес к гостиничному бизнесу со стороны инвесторов, столичные власти начали выставлять на аукционы городские пакеты в московских отелях. В ноябре 2005 года с молотка ушла гостиница «Украина»: за 100% акций, принадлежащих городу, победитель — ООО «Бисквит» заплатило около $273 млн. В 2007 году сеть Kempinski Hotels выкупила у правительства Москвы 69% акций гостиницы «Балчуг».
Но дефицит сохраняется даже в Москве, особенно не хватает отелей класса 3*, отмечают эксперты. Это связано, в частности, со сносом старых советских гостиниц, тех же «Минска» и «Москвы», на месте которых запланированы отели более высокого класса. Особенной потерей стал снос гостиницы «Россия» (более 2,9 тыс. номеров), работавшей в сегменте эконом-класса.
Согласно исследованию Knight Frank, вместе с Москвой сегодня наиболее активно развиваются гостиничные рынки Санкт-Петербурга и городов Черноморского побережья. В Москве и Санкт-Петербурге свыше 60% объема продаж гостиничных номеров приходится на бизнес-туризм.
Особенностью питерского гостиничного рынка является наличие сегмента мини-отелей. По данным Ассоциации малых отелей Санкт-Петербурга, на конец 2006 года насчитывалось более 500 мини-отелей и других средств размещения общим номерным фондом 5 тыс. номеров. До 2010 года, согласно городской программе развития гостиничной инфраструктуры, номерной фонд Питера должен увеличиться до 34 тыс. В Питере уже работают Accor Group, Rezidor SAS, Marriott, Kempinski, Best Western.
Из региональных рынков первым заинтересовал гостиничных инвесторов Екатеринбург. В 2006 году в городе начала работать Rezidor SAS, о планах по открытию двух гостиниц под брендами Novotel и Ibis объявила Accor Group.
Помимо Екатеринбурга большие надежды эксперты связывают с развитием индустрии гостеприимства в Тюмени, одном из крупнейших нефтегазовых центров России, и Иркутске. Кроме местных девелоперов этими рынками готовы заниматься федеральные отельные сети.
В 2007 году о намерениях создать собственные сети гостиниц заявили «Ренова-Стройгруп», ВАО «Интурист» и ИФД «Капиталъ». Компания Виктора Вексельберга пообещала в ближайшие десять лет построить 50 гостиниц, в том числе семь в Москве класса 3* на 200 номеров каждая . «Интурист» до 2011 года построит и реконструирует до 14 трехзвездочных гостиниц в крупных городах Центрального федерального округа, инвестиции составят около $200 млн. В марте прошлого года инвестировать $200 млн в строительство двух гостиниц в Крыму и нескольких гостиничных комплексов в Москве принял решение финансовый холдинг «Капиталъ» . Инвестируют в гостиницы сразу две компании Олега Дерипаски — «Русские отели» (в управлении — сочинская пятизвездочная «Гранд Отель & SPA Родина», саяногорский четырехзвездочный спорт-отель «Гладенькая» и украинский гостиничный комплекс «Металлург») и «БЭЛ Девелопмент» (строит отель «Пушкин» на Тверской улице в Москве).
Сегодня на рынке представлены четыре крупные федеральные сети, созданные и управляемые российскими операторами,— «Азимут Менеджмент групп» (принадлежит ИК «Нерль»; 3 тыс. номеров), Amaks Grand Hotels (около 2,6 тыс. номеров), Intourist Hotels Group (контролируется АФК «Система»; более 2 тыс.) и Heliopark Group (1407 номеров). Если международные операторы работают в основном в сегменте 4 и 5*, то российские решили занять нишу востребованных трехзвездочных отелей. По оценкам экспертов, уровень проникновения национальных сетей составляет сегодня около 15% от всего номерного фонда России, тогда как западных — около 6%.
И все же многие девелоперы излишне пессимистично оценивают потенциал отельного бизнеса в России и не спешат выходить в новый для себя сегмент, признаются эксперты. «Учитывая нехватку номеров, потенциальная прибыль гостиничных проектов в России может быть гораздо выше, чем на развитых рынках Европы и США»,— отмечает директор московского офиса компании Horwath HTL Дэвид Дженкинс. В качестве подтверждения он приводит результаты исследования международного агентства TRI Hospitality Consulting, согласно которым по итогам 2007 года в Европе самый высокий чистый доход, получаемый с каждого гостиничного номера, оказался в Москве — €140 в сутки. На второй и третьей строчках рейтинга — Лондон (€117) и Париж (€96). «После возврата вложенных в строительство гостиницы средств,— говорит Станислав Ивашкевич,— ежегодный денежный поток, получаемый собственниками объектов, может достигать 20% от общей суммы инвестиций». А это уже больше, чем в офисной и торговой недвижимости, где этот показатель в среднем составляет 10-11% в год.
(Коммерсантъ)