Дэвид Дженкинс: «Мы не прогнозируем увеличения спроса на люксовые гостиницы, потому что ему неоткуда взяться»
Состоянию отелей класса люкс в Москве и Санкт-Петербурге посвятила свое мероприятие 15 июля 2014 года компания JLL, признанный эксперт в сфере коммерческой недвижимости. О прошлом, настоящем и будущем люксовых гостиниц в двух ключевых российских городах рассказал руководитель департамента гостиничного бизнеcа JLL Дэвид Дженкинс (фото).
По его словам, на оба города негативно влияет сложный визовый режим. Его упрощение обеспечило бы приток европейских туристов, помогая увеличить не только годовую загрузку, но и средний тариф. А рынку северной столицы это позволило бы заодно расширить границы сезонности.
«Питерские «Гранд Отель Европа» и «Астория» известны всему миру. К сожалению, время не слишком хорошо обошлось со старинными luxury-отелями Москвы, – рассказывает г-н Дженкинс. – Посмотрите на «Метрополь»: последние 20 лет наш «спящий великан», хоть и считается пятизвездочным, но этой категории уже не соответствует. Впрочем, хорошей новостью стала покупка его Александром Клячиным, что позволяет надеяться на скорый возврат былой славы».
«Националь» тоже не дотягивает до заявленной планки, не использует возможности, которые дает его расположение. У него не вполне логичная конфигурация, маленькие спальни. Хотя после качественного обновления отель вполне может пополнить категорию люкс.
Рынки Москвы и Санкт-Петербурга тоже сильно различаются. Первая – центр деловой активности страны, где люксовый туризм с целью отдыха не особенно востребован. А деловой туризм в северной столице не сильно развит, зато состоятельные путешественники активно посещают город летом.
Москва. По информации JLL, около 40% качественного предложения брендированных отелей столицы относится к верхнеценовому и люксовому сегментам. Однако, по сравнению с зарубежьем, столица изрядно проигрывает ему в состоянии luxury-рынка. Г-н Дженкинс пояснил: «В Москве практически нет спроса на туры выходного дня. Но ведь именно благодаря ему шикарные гостиницы Лондона, Парижа, Нью-Йорка удерживают среднегодовую загрузку выше 80%, тогда как в Москве заполняемость ненамного превышает 60%. Притом что средний тариф у нас намного ниже: в Москве это $442-510, а в Лондоне – примерно $1110, в Нью-Йорке – $930. И мы не прогнозируем резкого увеличения спроса на объекты класса люкс, потому что ему просто неоткуда взяться». Даже несмотря на то, что, с точки зрения иностранцев, с начала 2014 года московские отели резко подешевели – на 17% – в связи с изменением обменного курса рубля.
Операционные показатели стабильны: восстановившись после кризиса в 2010 году, они особо не менялись. Загрузка гостиниц колеблется в районе 60-70%, у лучших из них немного превышает 70%, или максимально достижимое значение для этого сегмента. Три самых дорогих объекта с точки зрения тарифов – Ritz-Carlton, Ararat Park Hyatt и Lotte. Они же стали и лидерами столичного рынка в этом сегменте.
«В городе прослеживаются две важные тенденции, – продолжает Дэвид Дженкинс. – Во-первых, максимальные тарифы дня сильно превышают средние, разница может составить до 60%. Во-вторых, показатели гостиниц в середине недели намного лучше, чем в выходные, когда спроса почти нет. Если те же Лондон и Париж могут оптимизировать ADR за счет частых спонтанных визитов индивидуальных туристов, то отели люкс в Москве не способны сами заполняться и зависят от турагентств. Тарифы выходного дня в люксовом сегменте могут быть ниже среднегодового ADR на 50%, но спрос все равно ограничен».
В итоге гостиницы самых разных категорий, от среднеценового до luxury, сражаются за одних и тех же клиентов, предоставляя практически одинаковые цены на размещение для корпорантов (12-14 тыс. рублей за номер), а в выходные – чуть ли не ниже 10 тыс. рублей.
Динамика операционных показателей гостиниц класса люкс в Москве
Еще одной любопытной тенденцией стала мода на переделку «стандартов» в «свиты» с сопутствующим уменьшением количества номеров. Например, недавно это проделал Ararat Park Hyatt. Причина – попытка сыграть на загрузке: ведь тарифы на люксы могут быть едва ли не впятеро выше. А в Москву приезжает действительно много туристов, готовых платить за номера более высокой категории. Сейчас это уже не только жители Европы и Северной Америки, но и граждане Турции, Израиля, других стран. Даже Китай начал разбавлять поток массовых заездов индивидуальными путешественниками с пухлым кошельком. Едут в столицу и нефтяники из Казахстана, Туркменистана, Азербайджана, из некоторых денежных российских регионов – Ханты-Мансийска, например, и вообще Сибири.
Так что уклон в люксы оправдан. Например, в открывающемся Four Seasons таких – 20% от номерного фонда. С учетом шикарного вида на Красную площадь они будут прекрасно продаваться.
Кстати, сразу как Four Seasons примет первых гостей, наверное, можно будет говорить о появлении категории «люксовый люкс» (upper deluxe). И в сегменте luxury произойдет некоторое разделение. Как и в Лондоне, Париже, Нью-Йорке, где налицо большой выбор роскошных номеров в разных районах города, но в центральных они котируются гораздо выше.
«Какие московские гостиницы попадут в эту категорию? Четыре точно: Ararat Park Hyatt, Ritz-Carlton, Lotte и Four Seasons, – считает Дэвид Дженкинс. – Пока не упоминаем о судьбе «Никольской»: она вполне заслуживает попадания в эту категорию, но мы не можем ничего о ней говорить, ждем официального объявления нового бренда после расставания с Kempinski».
В ближайшие несколько лет в российской столице планируется появление люксовых средств размещения под марками Fairmont, Sofitel и Delano. Более того, большинство международных операторов рассматривают рынок Москвы как один из самых привлекательных для открытия здесь люксовых отелей. «Для города это очень хорошо, – говорит г-н Дженкинс, – но гостиницам предстоит тщательнее следить за балансом загрузки и тарифов, чтобы показатель доходности (RevPAR) держался на приемлемом уровне».
Открывающийся Four Seasons предположительно установит ценовую планку на 7-10% выше, чем в среднем по рынку. Остальным придется подтянуться, чтобы не потерять клиентов. К тому же, есть процент постояльцев, которые ждут открытия отеля именно под этим брендом (члены программы лояльности и т.д.), просто пока вынуждены жить в других гостиницах, но уже «навострили лыжи».
«Кстати, вскоре и Lotte, имеющий отличные операционные показатели, приобретет конкурента в лице Marriott Arbat», – считает Дэвид Дженкинс.
JLL полагает, что, с учетом сказанного, загрузка в целом по сегменту в 2015 году чуть снизится, чтобы компенсировать рост тарифов. Поскольку количество средств размещения увеличивается, а число постояльцев практически не растет, отелям придется делиться ими между собой.
Санкт-Петербург. Этот рынок отстает от столицы в среднегодовой загрузке на 25% и на 16% – в ADR. Зато в пиковый сезон люксовые средства размещения Питера обгоняют московские по тарифу на 20%. С мая по сентябрь, когда спрос максимален, они способны увеличить свои среднегодовые тарифы более чем вдвое.
Динамика операционных показателей гостиниц класса «люкс» в Петербурге
На рынке наблюдается приятное разнообразие: тут можно увидеть и классические исторические гостиницы, и ультрасовременные. Работают W, Four Seasons, Belmond, Corinthia, Kempinski и Rocco Forte, к этому же сегменту относится «Талион Империал».
«До открытия W у меня были сомнения в успешности этого проекта, поскольку в люксовые отели Питера традиционно едут взрослые путешественники, привыкшие к классическому дизайну, – признается г-н Дженкинс. – Но практика показала, что W не просто популярен, но и принес много пользы гостиничному рынку города в целом. Сейчас многие москвичи едут в Питер, чтобы поселиться именно в W. Так что отель сумел сам стать центром притяжения для туристов, что большая редкость. Вообще, очень хорошо, что в северной столице такой широкий выбор средств размещения с точки зрения дизайна. Даже больше, чем в Москве: у нас здесь пока нет ни подлинно исторического отеля (им может стать «Метрополь»), ни lifestyle-гостиницы, ни бутик-отеля класса люкс».
Однако Питер, при всех его преимуществах, более уязвим. Показатели подвержены резким перепадам ввиду ограниченного количества деловых путешественников и сильной зависимости от гостей, приезжающих с целью отдыха. К тому же здесь нет выраженного спроса корпорантов на люксовое размещение. В северной столице более популярны демократичные гостиницы: Novotel, Сourtyard и так далее. А конкуренция растет: только за два последних года открылись люксовые W и Four Seasons, в ближайшие 3-5 лет появятся давно ожидаемый многими «представитель» сети Jumeirah, а также InterContinental и Mandarin Oriental.
«Падение загрузки в 2008-2009 годах было значительным, но к 2012 году спрос восстановился. Однако любой намек на кризис способен подорвать рост показателей, – предположил Дэвид Дженкинс. – Отельеры признают, что ключ к их улучшению кроется в отмене визового режима, но его еще надо дождаться. А пока приходится собирать бонусы за счет москвичей, приезжающих в Питер на выходные.
Чего ждать в будущем? «Гостиницы класса люкс в России по-прежнему будут сконцентрированы в двух столицах. С точки зрения инвестора, в этих городах еще возможно развитие упомянутого сегмента. Но нужно иметь в виду, что оба рынка ограничены по загрузке и тарифам. Такое «препятствие» можно преодолеть, только увеличив платежеспособный спрос. Для Москвы это – потенциальный приезд европейцев на уик-энды, а для Питера – сочетание поездок выходного дня и усиление бизнес-сегмента.
В более далекой перспективе в приоритете остается Москва. Если вы инвестор и владеете участком с выигрышным местоположением, то сможете выгадать очень хорошие условия по договору с оператором. К нам часто обращаются представители гостиничных сетей в поисках новых проектов, хотят получить совет именно по Москве. Здесь стремятся присутствовать такие бренды, как Rosewood, Bvlgari, Shangri-La, Belmont, Peninsula и многие другие. Но для всех сразу попросту не найдется подходящих площадок.
Сколько еще люксовых отелей «потянут» Москва и Санкт-Петербург? Лично я считаю, что будет нормально открывать по одному в 3-4 года. За следующие 16 лет как раз появятся 6 новых средств размещения. Только они должны быть разными с точки зрения продукта: например, пара бутик-отелей, пара представителей азиатских брендов, несколько резиденций».
Кристина Голубева, RATA-news H&R