Рынок гостиничной недвижимости в городах-миллионниках России

Продолжаем рассказ об исследовании GVA Sawyer, изучившей рынок городов-миллионников России, чтобы выявить закономерности формирования стоимости услуг у различных категорий гостиниц в регионах. Объекты исследования – качественные средства размещения сегментов 3-5*. Представленные в отчете сведения датируются концом 2012 г.

Спрос и финансовые условия

Основная доля въездного потока в городах-миллионниках приходится на сегмент бизнес-туризма. В периоды низкой деловой активности загрузка отелей снижается в среднем на 15-20% от среднегодовой. Так что спрос на гостиничные услуги в таких населенных пунктах формируют бизнес-туристы из различных городов России и мира.

Нужно отметить, что турпоток в города-миллионники ежегодно увеличивается, отчасти за счет развития транспортной инфраструктуры. За 2012 год он вырос примерно на 10-15%. Наибольший прогресс зафиксирован в аэропорту Нижнего Новгорода, где количество пассажиров увеличилось на 38% и составило 740 тыс. чел.

Рисунок 1.11 Количество авиа-пассажиров в города-миллионники, млн. чел.

(GVA Sawyer, по данным открытых источников)

Кроме того, на гостиничный рынок сильно влияет выставочная активность. Например, в Новосибирске наиболее крупные события – «ПродСиб», «ТурСиб», «МедСиб». Пик делового сезона приходится на весенние и осенние месяцы, когда в городе проводится одновременно до 15 подобных мероприятий. Уровень загрузки гостиниц в эти периоды достигает 90-100%, что подтверждает сезонный характер спроса, зависящий от графика проведения выставок.

На момент проведения исследования средняя стоимость проживания в гостиницах 3* городов-миллионников составляет 3200 руб. в сутки за номер. При этом минимальный показатель зафиксирован в Омске (2660 руб. в сутки), максимальный – в Екатеринбурге (4060 руб. в сутки). Средняя цена за номер в категории 4* ниже всего тоже в Омске (4050 руб. в сутки), а выше всего – в столице Свердловской области (5600 руб. в сутки).

Рисунок 1.12 Соотношение средней стоимости размещения в гостиницах категории 3-5*, руб. в сутки

(источник: GVA Sawyer)

Стоимость проживания в гостиницах 3* за номер варьируется в диапазоне 2660-4060 руб., 4* – 4050-5300 руб., 5* – 5870-10 тыс. руб. Так, в Екатеринбурге средний показатель будет 10 тыс. руб. в сутки, в Воронеже – 6580 руб. в сутки, в Челябинске – 6250 руб. в сутки, в Казани – 5870 руб. в сутки. При этом на общую тенденцию и структуру цен повлияло то, что отелей 5* в этих городах очень мало.

В столице Свердловской области разница между стоимостью размещения в 3* и 5* максимальна и составляет 146%. В Москве и Питере она еще выше, около 200%. Жить в четырехзвездниках в среднем на 30-50% дороже, чем в объектах сегмента 3*. Наибольшая разница в цене на разные категории отмечена в Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону, наименьшая – в Уфе, Красноярске и Екатеринбурге. В других региональных городах перепад составляет примерно 80-95%

Рисунок 1.13 Соотношение стоимости размещения в гостиницах категории 3-5*, % к стоимости 3* номера

(источник: GVA Sawyer)

Для сравнения стоимости проживания в разных населенных пунктах-миллионниках, нужно учитывать региональные макроэкономические особенности. Поэтому во внимание было принято и соотношение стоимости проживания в гостиницах к среднемесячной номинальной начисленной заработной плате в 2011 году.

Таблица 1.2 Среднемесячная з/п в городах

(источник: Росстат)

Относительная максимальная стоимость размещения в отелях 3* отмечена в Воронеже (18%), зато гости Перми и Ростова-на-Дону смогут остановиться в номерах этой категории за 11% от средней зарплаты в городе. Это, кстати, наименьший показатель среди региональных городов-миллионников.

Рисунок 1.14 Соотношение стоимости размещения в гостиницах категории 3-5* и з/п, %

(источник: GVA Sawyer)

В целом, стоимость проживания в гостиницах 3* варьируется в диапазоне 10-18% от зарплаты. При этом чем крупнее город, тем показатель обычно ниже (хотя есть исключения вроде Ростова-на-Дону и Перми). Среди пяти самых крупных городов средняя цена на отели 3* составляет 12% от зарплаты, а в пяти самых маленьких – 14,2%.

Диапазон для сегмента 4* немного больше и составляет 16-25%, однако в большинстве городов держится на уровне примерно 17-18%. Максимальный показатель – в Воронеже, Нижнем Новгороде, Казани, Челябинске.

Следует отметить, что гостиницы категории 4* в этих городах расположены на расстоянии около 3 км от административного центра. Это меньше, чем в других населенных пунктах, с чем и связана завышенная стоимость размещения в отелях, ориентирующихся в первую очередь на бизнес-туристов

Таблица 1.3 Средняя удаленность гостиниц 4*от администрации города

(Источник: GVA Sawyer)

Говоря о степени обеспеченности гостиничными номерами и стоимости размещения в них, можно выделить три группы городов.

К первой относятся крупнейшие деловые центры России: Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург. Для них характерен наиболее высокий уровень обеспеченности гостиничным фондом в целом и четырехзвездниками в частности, а также высокая стоимость проживания. Отели популярны и у рядовых туристов, и у деловых путешественников, поскольку здесь регулярно проводятся различные торговые и экономические мероприятия местного и международного масштаба. В этих же городах пройдет ряд крупных спортивных соревнований, таких как Универсиада-2013 в Казани, Чемпионат мира по водным видам спорта в 2015 году, матчи Чемпионата мира по футболу-2018.

Об открытии новых гостиниц и/или перспективе выхода на рынок заявляют такие знаковые гостиничные операторы, как Rezidor Hotel Group, Kempinski, Sheraton, Hilton. Так что можно ожидать и ощутимого увеличения уровня обеспеченности высококлассным номерным фондом, и постепенного роста стоимости номеров.

Во вторую группу (со средней стоимостью проживания и таким же уровнем обеспеченности качественными комнатами) попадают Самара, Новосибирск, Пермь, Уфа, Красноярск, Ростов-на-Дону и Нижний Новгород. Здесь не настолько много гостиниц 4*, ниже и стоимость размещения. Популярны коммерческие поездки, визиты бизнес-групп и туры, связанные с посещением специально организованных мероприятий. Основная загрузка отелей привязана именно к выставкам (сезон с сентября по май). В Самаре, Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде к тому же пройдут крупные спортивные мероприятия, что тоже увеличит общий номерной фонд. Причем за счет как строительства «с нуля», так и реновации уже существующих объектов. О планах выхода на рынок и/или открытии новых гостиниц здесь сообщали Rezidor Hotel Group, Hilton, Intercontinental Group.

Усиление конкуренции в связи с появлением новых отелей под управлением международных операторов может привести к дифференциации стоимости проживания. Гостиницам старой постройки все сложнее будет конкурировать с новыми объектами, в которых есть развитая развлекательная и бизнес-инфраструктура. Когда новые отели откроются, некоторые города (в частности Нижний Новгород, Новосибирск) из этой группы будет стремиться в первую, тогда как другие миллионники рискуют «выпасть» из второй группы в третью (например, Красноярск и Пермь).

Третья группа включает в себя Волгоград, Омск, Челябинск, Воронеж и характеризуется низким уровнем обеспеченности гостиничным фондом в целом и объектами категории 4* в частности. Стоимость проживания – умеренная.

Несмотря на то, что к этим городам проявлял интерес ряд мировых операторов, тут сложно ожидать существенного прогресса в среднесрочной перспективе. Конечно, эти города стремятся переместиться во вторую группу, но чтобы преуспеть, необходима активная политика администрации города.

Информация предоставлена GWA Sawyer.