Весна и лето станут удачным временем для инвестиций
Не так давно рынок коммерческой недвижимости Москвы отличался высокой прибыльностью и стремительными темпами роста. В первую очередь благодаря доступным кредитам. Сегодня ситуация кардинально изменилась: денег нет, или они слишком дороги. Результатом стала масштабная распродажа объектов коммерческой недвижимости. Весна-лето станут удачным временем для совершения инвестиционных сделок.
Год назад доходность объектов коммерческой недвижимости приносила высокую прибыль — 10-40% годовых в зависимости от объекта и сектора рынка. Максимальную прибыль (до 40%) приносила торговая недвижимость. Второе место по уровню доходности занимала офисная недвижимость, вложения в которую приносили от 15 до 30% в год. Несколько меньше (10-15%) можно было заработать на объектах складской или гостиничной недвижимости.
По данным консультантов, стоимость объектов коммерческой недвижимости, выставленных сегодня на продажу, снизилась в сравнении с 2008 годом на 60%.
Неплохие перспективы в период экономического спада открываются и перед отельным бизнесом — в первую очередь потому, что он несет прогнозируемый регулярный приток живых денег. Правда, здесь есть несколько существенных «но». Из-за кризиса сократился поток клиентов отельного бизнеса. «Поток гостей во всех сегментах отелей: в бизнес-отелях, загородных и рекреационных отелях — снизился на 20-50% в зависимости от региона»,— отмечает управляющий директор КС ГОСТ Вадим Прасов.
При этом цена «входного билета» для инвестора изменилась незначительно, поскольку на данный момент панических распродаж недвижимости нет, стоимость строительства изменилась незначительно, и хотя стоимость земли в зависимости от региона меняется, в этом сегменте наблюдается стагнация и инвесторы, как правило, находятся пока в ожидании. «Например, отель международного класса в категории 3 или 4* должен насчитывать минимум 150 номеров, каждый из которых обойдется частному инвестору в $100 тыс. без учета стоимости земли, — отмечает директор по развитию бизнеса Rezidor Hotel Group Даррен Бланчард. — Если же мы говорим об отеле 4-5*, то он обойдется инвестору в $20-22 млн.»
Инвестиции в индустрию гостеприимства потребуют от инвестора вложений в создание собственной управляющей компании или заключения договора с профессиональными управленцами, от которых во многом будет зависеть успех инвестиционного проекта. «До кризиса управляющая компания могла обещать инвестору минимум 15% годовых от вложенных средств, — рассказывает Михаил Фельдман, коммерческий директор Azimut Hotels Company. — Сейчас рынка нет, говорить о доходности новых вложений рано. По крайней мере — до конца второго квартала 2009 года».
Прогнозировать доходность любого вида коммерческой недвижимости, нужно сказать, сегодня не берется никто. Понятно, что инвестиции эти такие же длинные, как вложение средств в фондовый рынок. Правда, с более предсказуемым результатом.
Кроме того, часть экспертов рекомендует подождать с инвестициями в коммерческую недвижимость до весны, если не до лета. Поскольку они не уверены, что цены уже достигли своего дна. Тем не менее они рекомендуют внимательно следить за объектами, появляющимися на рынке: в декабре—январе в Москве состоялось несколько сделок купли-продажи объектов за 20% от их докризисной стоимости. Причем вкладывать деньги рекомендуют в готовые объекты, а к стартапам стоит относиться куда более придирчиво, чем прежде. (Коммерсантъ)