Чем живут гостиничные рынки Екатеринбурга, Новосибирска и Калининграда

Очередные обзоры из серии Hotel Intelligence эксперты JLL посвятили гостиничным рынкам Новосибирска, Екатеринбурга и Калининграда.

Новосибирск – третий по численности населения город в РФ (1,5 млн. жителей). Здесь два брендированных отеля всего на 363 номера, загрузка держится в районе 55-60%, ADR – 3300 рублей, RevPAR – 1980 рублей.

Большинство средств размещения расположено на правом берегу Оби, где сосредоточены административные учреждения, офисы и основные достопримечательности.

По официальной статистике, в Новосибирске 40 гостиниц с общим номерным фондом 2500 комнат. Пять из них можно назвать основными, поскольку именно они привлекают наибольшую часть спроса: Marriott (175 номеров), Doubletree by Hilton (188), «Азимут Сибирь» (259), «Конгресс Отель Новосибирск» (430) и «River Park Обь» (316).

Город, хоть и крупнейший на Транссибирской магистрали, сам по себе не слишком интересен туристам. По данным JLL, основной спрос на гостиницы (85%) формируют деловые путешественники из России, ориентирующиеся на цену. Средняя продолжительность поездки составляет 2-3 ночи, учитывая удаленное расположение и разницу во времени в три часа с Москвой.

Открытый в 2010 году Doubletree by Hilton к 2013 году стал ключевым бизнес-отелем, принимающим представителей местной администрации и деловых путешественников. Появившийся в 2014-м Marriott способен составить ему серьезную конкуренцию, что приведет к давлению на уровень загрузки и тарифов. Заполняемость гостиниц среднего ценового сегмента достигает 55-60%, это максимум в отсутствие бизнеса в выходные и с учетом туристов, приезжающих с целью отдыха. Средний тариф находится на уровне 3300 рублей, доходность на номер – немногим менее 2000.

«Пока еще рано делать выводы о влиянии открытия Marriott на операционные показатели в городе, но можно предположить, что объема спроса такого уровня в Новосибирске недостаточно, чтобы заполнить оба отеля, – сообщает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс. – «Азимут» остается популярным бизнес-объектом, а гостиница российской сети «Маринс Групп» продолжает лидировать в эконом-сегменте. Учитывая будущее предложение, к открытию в 2015 году заявлены Domina на 207 номеров, Park Inn на 150 номеров, Ibis на 208 номеров, можно ожидать обостренной ценовой конкуренции на рынке». Все три примут первых гостей предположительно в 2015 году.

«Столица Урала» – Екатеринбург, – четвертый по численности населения российский город (1,4 млн человек). До 1991 года он был «закрытым», но сейчас превратился в значимый научный и промышленный центр; еще это один из главных транспортных узлов РФ.

Екатеринбург стал одним из первых региональных городов, который привлек международных операторов. Сейчас здесь 6 брендированных отелей (Hyatt Regency, Park Inn, Novotel, Ramada и две гостиницы рядом с аэропортом, управляемые компанией Vienna International. Открытие одного за другим первых четырех упомянутых объектов в значительной степени насытило рынок. В 2018 году в городе будут проходить несколько матчей Чемпионата Мира по футболу, и в долгосрочной перспективе найдутся возможности для развития новых объектов, так как проведение ЧМ-2018 вряд ли спровоцирует возникновение избытка гостиничного предложения.

По официальной статистике, в Екатеринбурге 69 гостиниц с общим номерным фондом 4500 номеров. Помимо шести отелей под международными брендами (1100 комнат), здесь несколько качественных объектов под управлением российских операторовой «Маринс Групп» и местного оператора ГК «ЮСТА», а также частные отели.

«Как и в большинстве региональных городов, турпоток невысок, – комментирует Дэвид Дженкинс. – В 2013 году число размещавшихся в отелях города составило 600 000 человек, что на 3% выше показателя 2012 года. Основную часть гостиничного спроса (85-90%) обеспечивают деловые туристы из России, чувствительные к цене. В рамках проведения Чемпионата мира-2018 ожидается привлечение большего числа туристов, но, по нашему мнению, существенно ситуацию это не изменит».

После открытия гостиниц Hyatt (на 293 номера) и Novotel (на 168) в 2009-2010 гг. операционные показатели по рынку в целом снизились в силу значительного объема нового предложения и минимального роста спроса. Hyatt на 293 номера после открытия был вынужден сократить тарифы. Сильная конкуренция и снижение цен наблюдается и в среднем ценовом сегменте – Park Inn, Novotel, Ramada и Vienna International.

Сейчас, по данным JLL, средняя загрузка брендированных гостиниц в Екатеринбурге составляет 55%, средний тариф – 4000 рублей, RevPAR находится на уровне 2200 руб.

«Временное затишье в открытии новых гостиниц, наблюдающееся с 2010 года, свидетельствует об осознании инвесторами ситуации на рынке – в городе единовременно появился избыток объектов. Сейчас мы снова наблюдаем интерес со стороны инвесторов к городу и опасаемся, что урок не был усвоен и проведение ЧМ 2018 может привести к дополнительному росту предложения, не обеспеченного спросом, – отмечает Дэвид Дженкинс. – Разумным решением сегодня будет вложение инвестиций в отель эконом-категории в центре города, управляемый международным оператором».

Ближайшие предполагаемые открытия – Doubletree by Hilton, 141 номер (2015), Hyatt Apartments, 70 номеров (2017), брендированный отель эконом-класса на 160 комнат (2017).

Калининград. Здесь две брендированных гостиницы (345 номеров). Примерный ADR – 3000 руб., RevPAR – 1500 руб. Из недавних открытий стоит упомянуть отели Radisson Blu в 2010-м (178 номеров) и Ibis в 2013-м (167). С 2016 по 2018 гг. ожидается появление еще трех гостиниц, в общей сложности на 530 комнат.

Как бывший город Кенигсберг, Калининград сохраняет тесную связь с Германией и привлекает немецкие туристические группы. Он стал одной их первых Особых экономических зон в России и сумел привлечь существенные международные инвестиции. С населением менее полумиллиона город этот сравнительно небольшой, но для страны достаточно важный.

«Регион – один из наиболее развитых в России с точки зрения туризма, именно здесь расположены известные на внутреннем рынке курорты Балтийского моря – Светлогорск, Янтарный и Зеленоградск, которые популярны в летний сезон, так как здесь не такая жаркая погода, как на Черноморском побережье, – поясняет г-н Дженкинс. – В 2013 году число проживавших в отелях города составило 165 000 человек. Основную спроса на гостиничное размещение (80%) формируют деловые туристы из России, чувствительные к цене».

По официальной статистике, в городе работает 24 гостиницы общим номерным фондом в 1800 комнат. Помимо двух брендированных отелей, в городе есть несколько качественных объектов, управляемых российскими игроками: Heliopark Kaiserhof, Усадьба и «Триумф Палас». «При наличии гостиницы Radisson в центре города, а также ограниченного объема спроса, у гостиниц не было возможности повышать цены. Средний тариф в Калининграде находится на уровне 3 000 рублей, – комментирует Дэвид Дженкинс. – Городским отелям трудно превзойти уровень загрузки в 50%, тогда как в курортной зоне показатель достигает 40%.

Несмотря на то, что в городе работает всего две сетевых гостиницы, появление Radisson хоть и повлияло позитивно на имидж города, но оказало серьезное давление на тарифы. Калининград остается кандидатом на проведение Чемпионата Мира по футболу-2018, но мы надеемся, что это не приведет к «строительной лихорадке», в результате которой значительно снизятся операционные показатели отелей. Городу необходимо разумное развитие гостиничного бизнеса с учетом роста спроса в будущем, а не для удовлетворения интересов одного мероприятия.