Отели 3* в Садовое кольцо не вписываются
В ближайших планах Правительства Москвы предусматривается расширение гостиничного рынка еще как минимум на 26-29 объектов. Это еще раз подтвердил в своем выступлении на недавнем открытии московского «Новотеля-Новослободская» заместитель председателя Комитета по внешнеэкономической деятельности Правительства Москвы Борис Аверьянов. Однако, по его словам, город в настоящее время может легко поглотить предполагаемое расширение, полностью потребности Москвы в услугах размещения новые объекты не удовлетворят, оставив место еще для примерно 70 отелей различной вместимости и классности.
Эти цифры представляются, с одной стороны, несколько утопическими: построить 100 гостиниц в ограниченном временном интервале – это не на любом рынке приемлемо. Но, с другой стороны, по количеству гостиничных объектов Москва отстает от европейских столиц в несколько раз, и резервы для дальнейшего расширения здесь достаточные. Напомним, например, что в Лондоне 1000 гостиниц, в Париже - более 1500, а в Москве - не более 200. Так что, при правильном определении концепции нового гостиничного продукта все эти проекты, возможно, удастся увязать с существующей рыночной реальностью.
От концепции гостиничного продукта зависит, будет ли новый отель жизнеспособным. Действительно, прежде чем начинать поиск инвестора для будущего строительства, необходимо определиться, а каких, собственно, объектов в Москве не хватает, где их следует размещать и как они будут управляться. Эти параметры позволят рассчитать, какой объем инвестиций требуется привлечь для реализации проекта, а также показать, в какие сроки проект окупится. Все это говорит о том что, несмотря на многочисленные заявления с различных трибун об очереди инвесторов, строительство гостиниц в столице до настоящего времени не сдвинулось с мертвой точки.
Оценка бизнеса, который можно развернуть на предлагаемых площадках, - вот, собственно, основная задача, стоящая перед организацией, которая собирается привлекать инвестиции. Именно этих данных как раз и не хватает лицам, принимающим решение о развитии столичного гостиничного комплекса. Проиллюстрировать вышесказанное можно выдержкой из выступления руководителя Ассоциации «Университет гостиничного, туристского и ресторанного бизнеса» Александра Лесника на совместном заседании Комитета по внешнеэкономической деятельности и Москомархитектуры, состоявшемся на прошлой неделе.
Г-н Лесник, в частности, сказал, что, несмотря на нехватку в центральной части города гостиниц среднего класса, в ближайшем будущем вряд ли станет возможным расширение именно этого сегмента, учитывая высокую стоимость строительства и земли в обозначенной зоне. Объекты, выходящие на рынок в пределах Садового кольца, неизбежно будут позиционироваться на стыке среднего и верхнего сегментов, то есть на уровне 4* или 3* «люкс», и ориентироваться на делового клиента и рынок конгрессов и семинаров. Вместимость новых гостиничных объектов не будет превышать 100-200 номеров, что позволит им успешно вписаться в окружающую среду. Ориентировочная стоимость строительства такой гостиницы в центре Москвы составит около $10 млн., а окупится она через 7-8 лет (в зависимости от условий кредитования) при средней заполняемости не менее 60% и цене продаж не менее $130. В этом случае объекты среднего класса (3* с уровнем цен не выше $110) вытесняются за пределы Садового кольца или вписываются на участки точечной застройки, параметры которых позволят выдерживать указанный ценовой порог. Типовой кредитный сценарий такого объекта включает следующие составляющие: rack rate $110-120 (включая завтрак и налоги), ADR - $80, загрузка – 70%, вместимость - 150-250 номеров, объем привлекаемых инвестиций - от $4,5 млн., окупаемость - от 5,5 лет.
