Досрочное расторжение договора на управление

Сегодня мы завершаем обзор практики применения договоров на управление гостиницами. Напомним, что материал представлен старшим вице-президентом компании Jones Lang LaSalle Мариной Усенко. Для его подготовки проанализировано 29 договоров на управление гостиницами 3-5* с общим номерным фондом 5912, использованы примеры договоров из Великобритании, Германии, Испании, Италии, Польши, Португалии, Российской Федерации, Турции, Чехии, Швейцарии. Комментарии к диаграммам подготовлены экспертами RATA-news Hotel & Resort.

Любой договор включает пункты, определяющие срок действия (что не исключает возможности заключения бессрочного соглашения), а также возможности его досрочного прекращения. Это правило распространяется и на практику договорных отношений владельцев и операторов гостиниц. Так, предполагается, что договор на управление гостиницей может быть расторгнут в следующих случаях:

при продаже владельцем принадлежащего ему отеля;

по желанию владельца, без объяснения причин этого действия;

по причине нарушения одной из договаривающихся сторон существенных условий договора.

Последняя причина подробно описывается в договоре на управление и не требует отдельного анализа, поэтому рассмотрим первые две причины.

На представленной диаграмме показано, что владельцы гостиницы могут расторгнуть договор без объяснения мотивов: соответствующий пункт включен в 17,2% проанализированных договоров. При этом только в 3,4% договоров владелец может расторгнуть его без выплаты штрафных санкций. В остальных случаях оператор получает неустойку, представляющую компенсацию за недополученные доходы. В целом, это означает увеличение контроля со стороны владельца, его большей вовлеченности в процесс управления. Соответственно в договоре появляются механизмы, препятствующие возникновению ситуаций, которые бы потребовали досрочного расторжения договора без определенных мотивов. В этой связи целесообразность пункта о расторжении договора без причины снижается, что и отражено в статистике.

Понятно желание операторов сохранить гостиничный объект в управлении в течение всего срока действия договора, поскольку часть владельцев, получив первые положительные результаты от эксплуатации отелей, не желает далее платить управленческие гонорары, полагая их слишком высокими. Они считают, что, применяя стандарты и технологии оператора, смогут самостоятельно управлять гостиницей, сохраняя достигнутый профессиональным управленцем уровень. В этом случае, соблюдение срока действия договора на управление, указанный в контракте, позволяет оператору «окупить» затраты по разработке ноу-хау и других управленческих процедур, тогда как досрочное расторжение нарушает баланс интересов.

 Продажа гостиницы представляет несколько иной случай: при передаче права собственности на гостиницу другому лицу, договор с оператором должен быть автоматически перезаключен, так как контракт на управление подписывается с юридическим лицом, а не с гостиницей.

Новый собственник может продолжить действие договора со старым оператором, тогда интересы последнего будут соблюдены, но он может выбрать и иной вариант работы на рынке.

Поскольку оператор однозначно не заинтересован в досрочном прекращении своих полномочий – в результате продажи отеля или по иной причине – управляющие компании пытались всячески ограничить свободу владельцев, в том числе, путем ограничений их прав по продаже отелей. Как показывает диаграмма, почти в 45 случаях из 100 договоры на управление не содержат ссылок на такую возможность.

Между тем, реалии развития гостиничного бизнеса таковы, что строительство объектов для последующей их продажи становится широко распространенной практикой. Под давлением собственников, операторы идут на изменение договорной практики, но требуют за это денежной компенсации. Пример такой сделки – продажа гостиницы «Гранд-отель Европа» в Санкт-Петербурге: до продажи отелем управляла компания Kempinski Hotels&Resorts, с которой новый собственник гостиницы расторгнул договор. Оператор получил компенсацию, размеры которой не сообщаются.

Наконец, в некоторых случаях управляющие компании сами становятся собственниками продаваемых зданий, что, в частности, можно проиллюстрировать на примере той же сделки по продаже «Гранд-отеля Европа» в Санкт-Петербурге. Новый Владелец гостиницы – оператор «Ориент-Экспресс». Другой пример – покупка оператором Rocco Forte доли города в гостинице «Астория», опять же в северной столице.

В целом, как показывает анализ договорной практики, в последние годы расширяются возможности владельцев расторгнуть ранее действовавший договор с управляющей компанией при продаже гостиницы, тогда как размеры комиссионных выплат в случае такого развития событий сокращаются.

Основные выводы и тенденции. С точки зрения операторов гостиничных объектов изменения, произошедшие в практике договорных отношений, можно охарактеризовать как положительные или, по крайней мере, как приемлемые для управляющих компаний.

Во-первых, несмотря на некоторое сокращение базовых ставок, на основании которых рассчитываются выплаты операторам, общий уровень комиссионных платежей остается на приемлемом уровне.

При этом гибкость в отношениях с владельцами способствует увеличению количества заключенных договоров и расширению присутствия оператора на международных рынках, что компенсирует потери от предоставляемых «скидок».

Вместе с тем, операторы пока еще недооценивают значимость факта предоставления собственнику финансовых гарантий, хотя и здесь имеются изменения, возможно, не очень четко представленные в рассматриваемом случае (ограничения выборки).

В целом операторы отмечают, что за последние годы возрос уровень вовлечения собственников в процесс управления гостиницей, но этот факт не воспринимается ими как угроза собственным интересам.

С точки зрения владельцев гостиниц, практика приглашения профессиональных управляющих сохраняет свою привлекательность: экономические результаты, достигнутые операторами, оправдывают суммы управленческих гонораров.

Тем не менее, владельцы заинтересованы в сокращении срока действия договора на управление, что дает им больше возможностей для маневра на рынке.

В целом, обе стороны стремятся к балансу интересов, что заставляет их искать определенный компромисс. Одним из следствий такого компромисса становится включение пункта о финансовых гарантиях операторов в тексты заключаемых с владельцами контрактов, а также проведение тестов на достижение заданных параметров, благодаря которым собственники надеются получить определенные гарантии успешной деятельности управляющих компаний.

Востребованность услуг управляющих компаний остается высокой, в будущем можно ожидать расширения этой практики ведения деловых отношений, поэтому «пакетный» принцип, как наиболее отвечающий интересам оператора (наиболее уязвимой стороне в переговорном процессе) будет сохраняться как противовес сильной позиции владельцев гостиниц.

Как уже было отмечено, что наличие договора на управление уже сегодня влияет на возможности продажи и на стоимость гостиниц, в будущем эта зависимость будет возрастать, что повышает требования к содержанию соглашений и заставляет собственников более внимательно подходить к переговорному процессу.

Уважаемые читатели! Если у вас есть вопросы по теории управления гостиницами, пишите, пожалуйста, по адресу editor@ratanews.ru. Наши эксперты постараются помочь вам.