Гостиничная недвижимость столицы: итоги года и прогнозы
Эксперты компании Jones Lang LaSalle Hotels представили в декабре 2012 г. результаты исследования рынка качественных отелей Москвы. В числе основных выводов:
– В течение 2012 года в городе открылись всего две гостиницы с совокупным номерным фондом в 253 единицы. Оба объекта относятся к среднеценовому сегменту;
– С 2002 года объем отельного рынка столицы вырос на 60%, однако столица по объему качественного предложения все еще отстает от других крупных городов региона ЕМЕА (Европа, Ближний Восток и Африка);
– Девелоперская активность в гостиничном сегменте замедлилась, до конца 2015 года можно прогнозировать появление лишь 5 000 новых номеров;
– Показатель ADR (средняя цена за номер в сутки) на московском рынке остается одним из наиболее высоких в регионе EMEA, за первые 10 месяцев года он составил в среднем $188 в сутки.
– Инвесторы проявляют интерес к отелям уровня 3-4* стоимостью $40-50 млн и ожидаемой доходностью 9-11%. За исключительные объекты покупатели готовы платить более высокую цену.
– Согласно прогнозу Jones Lang LaSalle Hotels, по итогам 2012 г. загрузка качественных московских отелей вырастет на 3,8% до 68,8%, средняя стоимость проживания на 4% до 5 905 руб. (в долларах цена упадет на 1,8%), доходность на номер увеличится на 10,1% до 4 065 руб. (рост на 4% в долларах).
Предложение. По данным компании, объем рынка гостиниц современного стандарта в Москве сейчас насчитывает порядка 15 250 номеров. За 2012 год в городе появились только Azimut Moscow Tulskaya Hotel на 144 номера и Mercure Arbat Moscow на 109 номеров. Оба отеля относятся к категории mid-market. В результате доля cреднего ценового сегмента в структуре рынка достигла 35%, но около половины его по-прежнему занимают гостиницы уровня 4-5* (upscale, upper upscale и luxury).
Структура гостиничного фонда Москвы современного стандарта
В уходящем году московский рынок качественных гостиниц пополнился всего на 253 номера, это самый низкий показатель за последние семь лет. Наибольший объем ввода с начала 90-х пришелся на 2010-2011 гг., когда в российской столице появилось почти 3500 новых номеров. За последнее десятилетие объем рынка отелей современного стандарта вырос на 60%, но несмотря на такую значительную динамику Москва по сравнению с другими крупными городами региона EMEA все еще остается недостаточно обеспеченной гостиницами.
В настоящее время девелоперская активность в отельном сегменте рынка остается вялотекущей. На различных стадиях реализации до конца 2015 г. находится порядка 20 проектов с номерным фондом всего в пять тысяч единиц. Около 65% из них (3,2 тыс. комнат), заявленных на 2013-2015 гг., относятся к сегментам economy и mid-market. Однако многие проекты заявлены лишь на бумаге, что повышает риски задержки сроков их ввода в эксплуатацию или незавершения в принципе.
Спрос. Несмотря на усилия московских властей по превращению столицы в привлекательный туристический город, основным центром притяжения туристов в России по-прежнему является Санкт-Петербург. В Москве же структура спроса остается неизменной: основной спрос на гостиничное размещение обеспечивают бизнесмены. По данным официальной статистики, бизнес-клиентура обеспечивает порядка 42% ночевок в городских средствах размещения. В то же время, по собственным оценкам Jones Lang LaSalle Hotels, в гостиницах современного стандарта деловые визитеры могут генерировать до 80% ночевок.
Исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ Марина Усенко отмечает: «Показатели московских отельеров напрямую зависят от активности бизнеса и числа командировок, а значит, от состояния мировой экономики и ситуации в еврозоне. Президентские выборы в России и связанные с этим политические выступления сдерживали бизнес-поток в столицу в начале года. Выручку на высоком уровне гостиницы в 2012 г. поддерживали, в основном, за счет наращивания объемов загрузки, тогда как предпосылок для стремительного повышения цен (ADR), как это было в прошлом году, отельеры, по их собственному признанию, не видели. В случае отсутствия положительных изменений в глобальной экономике и в экономике ЕС, ближайшего соседа России и одного из самых серьезных деловых партнеров, предпосылок к убедительному росту цен в ближайшей перспективе не просматривается».
Динамика средних показателей гостиниц Москвы
В январе-октябре 2012 г. загрузка московских гостиниц в среднем составила 68,1%. Это на 5,1% больше, чем в аналогичный период прошлого года. Самый высокий показатель зафиксирован в сегменте upper-upscale – 76,7% (годом ранее – на 2,9% ниже) и в mid-market – 72,5% (+4,8% по сравнению с годом ранее). В то же время показатель ADR в целом увеличился всего на 4% в рублях, до 5 825 руб. против 5 602 руб. в январе-октябре 2011 г. Рублевые цены выросли во всех сегментах за исключением mid-market, в котором отмечено снижение ADR на 1,8%.
В результате наращивания объемов загрузки отельеры смогли увеличить RevPAR (доходность на номер) на 9,3%, или до 3 965 руб. Наибольший рост зафиксирован в сегменте luxury – с 6 589,3 руб. в январе-октябре 2011 года до 7 390 руб. в аналогичном периоде текущего года (+12,1%). Самая низкая динамика показателя – в сегменте mid-market (рост всего на 2,9%, до 3 606 руб.).
Тем не менее, по заявлению Марины Усенко, в отношении средней цены номера московский рынок остается одним из наиболее дорогостоящих в регионе EMEA. Недавний стремительный рост номерного фонда вряд ли позволит гостиницам увеличивать стоимость проживания прежними темпами, однако операционная доходность отельного бизнеса в Москве остается очень привлекательной по сравнению с другими рынками региона, в первую очередь на фоне более низких операционных расходов.
Информация предоставлена Jones Lang LaSalle Hotels.
