Гостиничный рынок Подмосковья: настоящее и будущее
В Доме правительства Московской области состоялось второе заседание Клуба инвесторов Подмосковья, посвященное теме «Инвестиционные проекты в сфере гостиничной недвижимости». Собралось около 70 компаний, занимающихся инвестициями, операционным управлением и консультированием в рамках гостиничных проектов на территории региона.
Открывая заседание, министр инвестиций и инноваций Московской области Глеб Бондаренко отметил, что у региона огромный потенциал для развития туризма. По оценкам экспертов, в нем сосредоточено не менее 20% туристических ресурсов России. Сегодня на территории Подмосковья более 6400 объектов исторического и культурного наследия, это около 5% всех памятных мест в России. Ежегодно область посещают более 2 млн. туристов, в том числе 100 000 иностранцев, что приносит в бюджет доход порядка 10 млрд. рублей.
В регионе работает примерно 560 коллективных средств размещения – гостиниц, пансионатов, баз отдыха, турбаз. Отелей более 400. За последние 5 лет объем платных туристических услуг в Подмосковье увеличился на 10% – до 1,24 млрд. рублей, объем платных услуг гостиниц тоже на 10% – до 4,46 млрд. рублей.
Однако города и районы области развиваются неравномерно и склонны к своего рода специализации. Например, ближайшие к столице – Химки, Домодедово, Ногинск, Красногорск – деловые направления, здесь расположены, в основном, гостиницы. Более удаленные – Истринский, Дмитровский, Пушкинский районы – явно рекреационные. Там много санаторно-курортных комплексов, обеспечивающих основную часть доходов (60%).
По словам министра, обеспечение области гостиничными номерами «удручающее». Их в 10 раз меньше, чем в деловых и туристических центрах Европы (1,2 на 1000 человек). При этом 50% номерного фонда построено 30-40 лет назад и не соответствует современным стандартам, а 30% вообще пришло в негодность. Неразвит придорожный сервис, часто отсутствуют подъездные пути к объектам показа, современные пункты питания, муниципальные зоны массового отдыха и т.д. А ведь ресурсы региона вполне позволяют увеличить турпоток, если озадачиться развитием инфраструктуры и строительством гостиниц эконом-класса.
Сейчас инвестиционная активность в области невысока. Виной тому нехватка потенциальных инвесторов, долгая окупаемость гостиниц, высокие затраты на капитальное строительство и инфраструктуру, затруднения в согласовании и получении разрешений на подключение инженерных коммуникаций. Впрочем, правительство области регулярно проводит для инвесторов презентации возможностей региона. Представляет перечень земельных участков для застройки, привлекает инвесторов и операторов к реконструкции старых объектов, обеспечивает квоты по налогам на имущество и прибыль.
Министр физкультуры, спорта, туризма и работы с молодежью Московской области Олег Жолобов рассказал о проблемах и планах его ведомства. Чтобы получить нужные средства, области необходимо войти в федеральную целевую программу «Развитие внутреннего и въездного туризма в РФ (2011-2018 гг.)». Совместно с экспертами министерство разработало долгосрочную целевую программу «Формирование туристской инфраструктуры и развитие туризма в Московской области на 2013-2018 гг.». Федеральные власти выделяют деньги только на строительство коммуникационных сетей для обеспечения осваиваемых территорий электричеством, водой, газом, дорогами, поэтому в программу следует включить туристические кластеры – своеобразные «точки роста». Сейчас министерство готово выделить инвесторам, согласным строить гостиницы с полным комплексом дополнительных услуг, 75 млн. рублей на обустройство коммуникаций.
Как еще можно повысить уровень туруслуг на территории региона? Предполагается создать современные туристско-рекреационные центры под общим брендом «Губернское кольцо Подмосковья». Эту марку будут позиционировать как уникальный продукт, с которым область и планирует войти в федеральную целевую программу. Но первоочередная задача – строительство коллективных средств размещения. В области определены 68 пятен застройки в 26 муниципальных образованиях.
То, что по части развития гостиниц потенциал у региона действительно велик, продемонстрировал в своем исследовании заместитель директора компании HVS Алексей Коробкин. Он провел сравнение Московской области и одной из агломераций США – Нью-Йорка и трех прилегающих штатов, совокупная площадь которых почти втрое меньше Подмосковья. Гостиниц там 2697 (на 273 500 номеров), при этом 89% комнат находятся за пределами города. В Москве и области – 463 конкурентных объекта на 68 000 номеров, соотношение городских и загородных средств размещения – 46% и 54%. Средняя загрузка по агломерации 71%, а по Московской области – 45%. При этом г-н Коробкин подчеркнул: «Низкая загрузка не означает, что в области не надо строить отели. Наоборот, следует повышать конкуренцию и привлекать больше туристов и бизнесменов». Увеличению числа гостей, особенно иностранных, способствуют гарантирующие соблюдение стандартов сетевые отели и международные системы онлайн-продаж. К тому же существует такое понятие, как индуцированный спрос: появление брендированных гостиниц привлекает в регион новых клиентов и популяризирует другие услуги.
Но на сегодняшний момент в Подмосковье почти нет средств размещения, входящих в западные сети. При этом Алексей Коробкин отметил, что независимый отель тоже может быть успешным, если построен с привлечением профессионалов. Главное – создать в области такие условия, чтобы москвичи массово приезжали отдыхать.
Успешным опытом инвестиций в строительство гостиниц поделился президент Heliopark Group Александр Гусаков. Первый отель под этим брендом был построен в 2000 г. на базе заброшенного пансионата. В него вложили $6,6 млн., которые окупились уже через 3,5 года. Отель работал с очень высокой средней загрузкой – 90%, причем порядка 60% клиентов были постоянными гостями. В 2008 г. объект продали иностранной компании уже за $18,5 млн. «Цифры наглядно демонстрируют, что в гостиничном бизнесе есть не только вход, но и выход», – отметил Александр Гусаков. Остальные объекты сети тоже успешны, их рентабельность 21-48%.
Интересны были доклады директора по развитию в России и СНГ Hilton Worldwide Игоря Дядченко и PR-директора девелоперской компании Amtel Properties Анны Завьяловой. Они поделились опытом реализации инвестиционных проектов на территории области и представили новый загородный курорт New Riga Resort с гостиницей Hilton Garden Inn, открытие которой запланировано на осень. Комфортабельный отель на 164 номера в 45 км от Москвы занимает территорию 14 га. По словам Игоря Дядченко, владельцы вложили в проект серьезные деньги, и рассчитывают на интерес к отелю со стороны экспатов, семей с детьми, бизнесменов и местных жителей, предпочитающих поменьше находиться в столице. Г-н Дядченко настоятельно рекомендовал инвесторам обратить внимание на объекты, расположенные в пределах разумной удаленности от Москвы, то есть на расстоянии часа езды от Кремля.
В завершение встречи высказались и представители банков: «Гостиничная недвижимость – не самый популярный сегмент для кредитования. Строительство должно быть логически увязано с развитием инфраструктуры региона, с пониманием турпотоков. А вот интересные проекты мы готовы финансировать».
Ксения Галина, специально для RATA-news
