Что дорого – то мило?

Заманчивые темпы роста доходов на номер, стабильно высокая загрузка и благоприятная рыночная конъюнктура повышают интерес инвесторов к верхнему сегменту гостиничного рынка Москвы, который в последнее время демонстрирует тенденцию к расширению.

В сентябре 2005 года в Москве на Садовом кольце открылся новый люкс-отель, первый объект группы Raffles, вышедший под брендом «Swissotel – Красные Холмы». Эта гостиница привлекла внимание не только необычным дизайном и экзотическим – сингапурским - владельцем бренда,но и выбранным участком. До выхода на рынок Swissotel проекты гостиниц класса «люкс» тяготели к центру Москвы и, как правило, не выходили за пределы Бульварного кольца. Но относительная удаленность Swissotel от центра компенсируется хорошей транспортной доступностью, удачным дизайном, высоким уровнем оснащения номеров, их площадью, качеством и разнообразием услуг, а также соседством с одним из наиболее популярных деловых и культурных центров Москвы. Уже по итогам первых месяцев работы можно говорить об успехе этого проекта.

Учитывая дефицит участков, пригодных для развития гостиничных проектов в центре столицы, можно прогнозировать выход отелей класса «люкс» за пределы узкой зоны вокруг Кремля и Тверской улицы. Как показывает опыт Swissotel, хорошие шансы на успех могут иметь гостиничные проекты высокого уровня, развивающиеся в составе крупных деловых комплексов класса «А», при условии, в частности, привлечения к их управлению известной международной гостиничной марки.

Еще одна динамично развивающаяся подгруппа московского рынка средств размещения – так называемая нижняя граница верхнего сегмента, то есть отели 3-4* международного уровня. В течение 2003-2005 гг. здесь прибавилось почти 400 номерных единиц. До конца 2005 года ожидалось появление еще от 400 до 700 номеров.

Концентрация проектов нового строительства в верхнем сегменте гостиничного рынка объясняется высокой стоимостью строительства и выкупа прав аренды участков. Это кажется нелогичным только на первый взгляд. Дело в том, что земля стоит одинаково дорого для любых объектов, поэтому выгоднее строить средства размещения высокого уровня, чтобы оправдать высокие цены на проживание. А наличие выраженного платежеспособного спроса на гостиницы, уровень комфорта в которых соответствует международным стандартам, уменьшает сроки окупаемости проектов – во всяком случае, по сравнению с гостиницами более низкого уровня и с меньшей стоимостью услуг.

Сегодня на гостиничном рынке Москвы спрос превышает предложение. И это следствие не только роста потребности в этих услугах, но и сокращения номерного фонда, которое наблюдалосьв течение последних лет. Количество номеров в столичных отелях сокращалось, во-первых, из-за перепланировки и перепрофилирования действующих гостиничных предприятий, а во-вторых, из-за их закрытия.

Сегодня сокращение номерного фонда постепенно компенсируется активным строительством: к концу 2006 года в Москве планируется возвести около 1,4 тыс. новых номеров. Вместе с появившимися ранее (2000-2005 гг.) общее количество введенных в эксплуатацию номеров составит около 4 тыс.

Несколько слов об основных тенденциях 2005 года. Продолжился процесс приватизации гостиниц на основных гостиничных рынках России – в Санкт-Петербурге и Москве. При этом продажи 2005 года привлекли внимание рекордными суммами. В конце марта были проданы 60% акций петербургской гостиницы «Октябрьская» по цене, в четыре с лишним раза превышающей их первоначальную стоимость. В конце ноября в Москве были проданы 100% акций гостиницы «Украина» - почти за $275 млн., что почти на $100 млн. выше первоначально заявленной цены. Эти сделки говорят о высоком интересе инвесторов к гостиничному рынку в столичных городах.

В целом покупка готовых отелей оценивается участниками рынка как перспективное направление расширения бизнеса. В частности, такую тактику избрали в компании Intourist Hotels Group, пересмотревшей планы строительства новых гостиниц в регионах в пользу покупки и дальнейшей реконструкции уже действующих объектов. Аналогичной стратегии придерживается AMAKS Grand Hotel, представляющий, наряду с Heliopark Hotel Management и IHG, одного из крупнейших российских гостиничных операторов.

С выходом на региональный рынок компании AMAKS продолжился процесс формирования отечественных цепочек. Услуга профессионального управления гостиничной собственностью в интересах третьего лица получает все более широкое распространение не только в столицах, где эту роль традиционно выполняют международные корпорации, но и в регионах России. В последнем случае иностранный менеджмент, рассматривающий риски освоения новых рынков как неприемлемо высокие, все чаще заменяется российскими компаниями, пробующими свои силы в новом бизнесе. (Марина Смирнова, Colliers International, специально дляRATA-news H&R)