Инвестиции в регион EMEA стремительно снижаются
По подсчетам экспертов Jones Lang LaSalle Hotels, в первом квартале 2012 года объем инвестиций в гостиничную недвижимость региона EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка) составил €1,5 млрд. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года снижение составило 39%.
Столь резкое отличие связано с закрытием трех крупных сделок в начале 2011 года общим объемом около €1 млрд., что и привело к значительному искажению среднего показателя. Так, в первом квартале прошлого года были проданы гостиницы Marriott Champs-Elysees в Париже, Ritz Carlton в Москве, а также закрыта портфельная сделка отелей сети Accor в Европе. Если их исключить, то получится, что объем инвестиций вырос на 7% относительно аналогичного периода прошлого года.
Большую часть общего объема инвестиций составляют сделки с отдельными активами, на них пришлось 74% транзакций.
Инвестиционная активность остается высокой в Париже и Лондоне, где в процессе закрытия находятся 14 сделок на общую сумму €645 млн. Учитывая, что гостиничные операционные показатели этих рынков демонстрируют положительную динамику, Jones Lang LaSalle Hotels прогнозирует стабильно высокий спрос на эти города со стороны инвесторов.
Компания также считает, что настрой в отношении качественных активов в ключевых городах остается позитивным, однако может и ухудшиться в случае замедления роста экономических показателей гостиниц на некоторых из ключевых европейских рынков. Так, в январе-феврале 2012 года владельцы гостиниц зафиксировали падение показателя RevPAR (средняя доходность на номер) в ряде городов, в том числе в Мюнхене (-7,7%), Дюссельдорфе (-11,5%), Амстердаме (-9,7%), Цюрихе (-10%) и Копенгагене (-2,6%).
В то же время в Москве наблюдается стабильный рост основных показателей деятельности гостиниц. Средний показатель RevPAR (в евро) за первые два месяца 2012 года увеличился на 13,5% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года и составил €84,41 (3 324 руб.).
Динамика среднего показателя RevPAR в гостиницах основных европейских столиц в январе-феврале 2012 года
Наибольший рост доходности в гостиницах российской столицы в начале 2012 года был зафиксирован в сегменте upper-upscale. Показатель RevPAR здесь вырос на 17,9% и достиг 5 686 руб., на втором месте по динамике – объекты mid-market, где доходность увеличилась на 12,8% до 3 198 руб. Сдержанный рост традиционно демонстрируют показатели наиболее дорогих объектов – в сегменте luxury доходность увеличилась на 3,4% и составила 6 386 руб.
«Гостиничный рынок Москвы предлагает инвесторам широкие возможности в первую очередь благодаря позитивным показателям рынка (несмотря на обострение конкуренции за клиента между действующими объектами), гарантирующим покупателям стабильный доход при грамотном управлении активами. Отрадно, что инвестиционный процесс «пошел» – налицо растущая мотивация владельцев продавать свои гостиницы, а также повышение уровня профессионализма со стороны участников рынка, которые понимают значимость профессионального подхода к строительству и управлению гостиницами. Это касается не только продажи объектов, но и приведения операционного бизнеса в порядок», – подчеркнула Марина Усенко, исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ.
Вместе с тем, самым ликвидным рынком в регионе EMEA в первом квартале 2012 года вновь стала Великобритания. Объем сделок с гостиницами здесь за первый квартал года достиг €784 млн. или 52% от общего числа транзакций в регионе. Основная активность традиционно сосредоточена в Лондоне, где было закрыто 11 сделок по продаже гостиниц, включая продажу Kingsley Thistle 4* на 129 номеров частному клиенту Citi Bank почти за €51 млн. Высокий интерес к этому рынку предположительно сохранится и в дальнейшем, в том числе к трофейным активам.
Во Франции в первом квартале 2012 года объем сделок с гостиницами составил €252 млн., или 17% от общего объема сделок в регионе EMEA. Такой уровень инвестиционной активности является результатом завершения трех крупных продаж гостиниц в Париже, в том числе Pullman Paris Rive Gauche 4* на 617 номеров. Объект был продан компанией Accor за €77 млн. французской Bouygues Immobilier.
В Германии объем сделок в гостиничном секторе составил около €70 млн., что составляет 5% от объема транзакций в регионе EMEA. Среди крупных сделок можно назвать покупку компанией HPI Germany Hotelbesitz GmbH, принадлежащей семейному клану из Гонконга, портфеля из трех гостиниц Pentahotel в Касселе, Брауншвейге и Айзенахе, а также приобретение немецким фондом Deka Immobilien гостиницы Suite Novotel Hamburg City.